房屋买卖纠纷简易处理指引

房屋买卖纠纷简易处理指引

                                                                             ——连晓娜

近几年来，随着房价上涨及限购限贷政策的频繁出台，因房屋买卖引起的纠纷剧增。自2014年至今，我所接受买方或卖方委托（作为原告或被告）代理大量二手房房屋买卖纠纷案件。因房屋买卖纠纷复杂多样、涉及要点较多、专业性较强，大量的买方或者卖方作为非法律专业人士常感到困惑，本文仅就违约的常见情形及解除程序的操作指引进行探讨。

特别提示：本文仅作为非法律专业人士处理房屋纠纷时参考，专业人士请一笑了之。

一、关于违约的常见情形及处理

签订完房屋买卖合同后，买方及卖方均存在不继续履行合同的可能性，作为买方通常因为资金问题、贷款问题或者限购限贷政策问题不继续履行合同（当然也确实存在签订合同后不愿意购买的情形或者其他原因），作为卖方通常因为房价上涨提出不卖（当然也存在急需资金决定卖房、签订合同后急需用钱的理由消失不愿意继续履行合同或者其他原因），无论哪一方、无论何种原因提出的不继续履行合同并不当然构成违约，是否违约要结合法律规定、合同约定及不履行合同的原因综合判定，作为当事人，在对方提出不履行合同时不要想当然的认为对方违约，继而冲动做出对自己不利的意思表示。

实务中，因买方限购或贷款政策调整导致合同未能及时履行，卖方往往会据此为由提出买方违约、要求合同解除，并要求买方承担相应的违约责任。这种情况下，买方是否违约、合同是否继续履行，首先还是应看双方合同中是否有明确的约定；其次，在合同未明确约定的情况下，法院往往会仔细审查贷款无法办理的具体原因、双方就该问题的处理过程、双方各自过错、是否最终导致合同目的无法实现、合同标的、剩余款项金额以及买方能否一次性付款等有关情况，依据双方提供的证明材料、分析双方的过错，从而作出最终判决的。若确因受限贷、限购、禁购等房地产调控政策的直接影响、导致合同不可归责于双方当事人的过错无法履行的，法院可能会判决解除合同，买卖双方均不违约，彼此之间互不承担责任。

故而，按照法律规定，一方主张另一方违约，应有证据证明对方确实存在违约行为，如谈话录音、书面通知、微信聊天记录、证人证言等等。因此，当一方有违约行为，或者已经明确表示不愿继续履行合同时，另一方应注意留存相关证据材料，同时应尽量避免向对方出具对自己不利的文件或收发相关信息等。

二、解除程序的操作指引

即使有确切证据证明一方确实存在违约的事实，守约方并不一定能够解除合同并追究对方的违约责任，首先应考虑在合同中是否有明确的违约约定，是否出现合同所约定的可以解除的情形；若合同对此并无约定，则按照法律规定执行。解除合同同样需要注意解除程序的问题。依据《合同法》的相关规定，即使一方确有一定的违约行为，但守约方并不一定有权解除合同，一般情况下违约方的违约行为需导致合同目的不能实现，或经守约方催告后，违约方在合理期限内仍未履行的，守约方才可以单方解除合同。

在此，特别提示：有中介公司提供的买卖合同范本中约定“一方违约，另一方应书面通知另一方，20日后仍不纠正违约行为的，才构成根本性违约”，“在违约方构成根本性违约的情形下，守约方仍应书面通知违约方违约，并给予15天的宽限期，违约方仍不履行合同的，才可以解除合同”，因合同约定的通知期限较长，类似这样的约定对守约方极为不利。在违约方确实违约的情况下，守约方一定注意按照合同约定的解除程序解除，千万不要随意解除合同，反而形成自己违约的事实，类似情形在实务中大量存在，非常令人惋惜。尤其是在买方个人资信有问题办理不了贷款，卖方往往“怒而不卖”，反而构成卖方违约。

合同是买卖双方合意的结果，所以自然可以根据双方一致的意愿变更、修订，即使是中介公司提供的合同，买卖双方也可协商一致予以变更或补充。因此，在签订合同时，双方当事人应仔细阅读合同条款，对缺乏合理性或较为不利的条款积极与对方进行协商，做出相应的变更或补充，尤其是关于违约认定、解除程序等条款更要特别注意。

三、特别提示

大量的买卖双方作为非法律专业人士，在签订房屋买卖合同时通常只关注价款及交易时间，对其他的条款根本不关注，甚至很多当事人根本连合同都不看，按照中介人员的指示在签名处直接签名；在一方违约时，守约方也根本不顾及法律规定及合同约定，盲目做出对自己不利的判断；等到形成诉讼后咨询专业人士时追悔莫及。如今一线城市动辄数百万的房价，一旦形成诉讼，对买卖双方都是一个沉重的负担，对于数百万的投资或者交易，特别提示请务必谨慎处理，必要时（特别建议）一定要及时咨询法律专业人士，最好在签订合同时即咨询专业人士，听取专业人士的建议，最大程度维护自己的合法权益。

以上仅系个人观点，仅供参考。

重点法条提示

《合同法》

第九十三条  当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。

第九十四条  有下列情形之一的，当事人可以解除合同：

（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；

（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；

（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；

（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；

（五）法律规定的其他情形。