昭元分享‖中国建设银行股份有限公司青海省分行与王忠诚、王琪博、青海越州房地产开发有限公司等人金融借款合同纠纷一案

裁判法院：最高人民法院

案号：(2019）最高法民再245号

基本案情：

2015年8月12日，王忠诚与越州公司签订《商品房预售合同》，以147953124元的价格购买越州公司开发的西宁市城东区建设南路66号3号楼66-16号商业用房，建筑面积3736.19㎡，同年8月14日，王忠诚、王琪博、王琪宝与建行青海分行、越州公司签订《借款合同》，担保方式为抵押加阶段性保证，王忠诚与银行签订《抵押合同》，约定抵押财产为上述预售房屋，后越州公司所预售房屋未能建成，经（2017）青民初13号民事判决及（2017）最高法民终683号民事判决，上述《借款合同》、《商品房预售合同》、《抵押合同》被依法解除。

裁判结果：

青海分行曾就王忠诚无法偿还欠付本金提起诉讼，一审被驳回诉讼请求。青海分行就一审判决上诉，二审法院认为《商品房预售合同》与《借款合同》之间的民事法律关系不同，根据根据《商品房买卖合同司法解释》第二十五条第二款的规定，作为商品房出卖人的越州公司应将其收到的王忠诚购房贷款本息返还给建行青海分行，王忠诚与越州公司之间形成委托还款的法律关系，即便《借款合同》被解除，但王忠诚等人并未归还欠付本息，与建设银行之间的借贷关系仍然存续，因此驳回一审判决，判决借款人向银行偿还欠付本息。最高院再审审查后认为建行青海分行请求王忠诚等三人归还剩余贷款并支付利息的请求不能成立，驳回青海省高级人民法院（2018）青民终199号民事判决。

典型意义：

本案争议焦点在于商品房按揭贷款商业模式下各方当事人权利义务关系问题，本案存在双重法律关系，从合同内容来看，在商品房买卖合同中，王忠诚等三人支付房款，越州公司交付房屋；在担保关系中，王忠诚三人为名义借款人，越州公司为实际借款人。越州公司违约行为导致合同解除，但却实际占用银行贷款与王忠诚等三人的商品房首付款，王忠诚三人在未实际使用贷款资金的情况下，既要支付房屋贷款，又要偿还银行借款，无疑是加重其负担，各方权利义务失衡，违反公平原则，故此最高院裁定驳回二审判决，维持原判决。

受疫情影响，房产企业频频爆雷，类似案件的发生并非偶然，依据《商品房买卖合同司法解释》第二十一条第二款规定：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收取的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”因开发商不能按期交房导致购房合同、借款合同解除的，应由房屋出卖人承担返还贷款本金及利息的责任，烂尾楼的风险不应全部由购房者承担。

（责编：曾梓晨）