昭元分享‖王某、山西新翔建筑安装工程有限公司案外人执行异议之诉案

裁判法院：最高人民法院

案号：（2021）最高法民再315号

【基本案情

王某于2014年1月23日与明珠公司签订《“明珠•逸和园”住宅小区内部予留房认购合同书》（以下简称《合同书》），购买了明珠逸和园小区7号楼2单元402号房屋（以下简称“案涉房屋”），总房款270082元。截至2015年9月13日，王某累计交纳房款246033元，该房屋至今未交付使用。光信公司（原审第三人）为案涉房屋的开发商，对王某与明珠公司之间签订的《合同书》予以认可，愿意承担该《合同书》所涉权利义务。案涉房屋取得了商品房销售许可证。山西新翔建筑安装工程有限公司（以下简称“新翔公司”）诉光信公司建筑工程施工合同纠纷财产保全一案，山西省运城市中级人民法院作出民事裁定，冻结光信公司银行存款4400万元或查封、扣押其相应价值的其他财产。之后，山西省运城市中级人民法院向运城市不动产登记中心送达了协助执行通知书，要求协助查封光信公司位于运城市北部新区规划曲渠街以北明珠逸和园小区的129套房产，其中包括案涉房屋。

案涉房屋被查封后，王某提出执行异议，山西省运城市中级人民法院裁定驳回王某的异议请求。王某收到裁定后起诉，请求撤销该裁定并解除对案涉房屋的查封。

【裁判结果】

一审法院认为，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除法院强制执行的民事权益承担举证证明责任，因王某未能提交“其名下无其他用于居住的房屋”的充分证据，不能举证其诉请符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十九条规定的全部条件，故判决驳回王某诉讼请求。

二审法院认为，《合同书》的相对人并非光信公司，王某的诉求不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第（一）项“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；……”的规定，故判决驳回上诉，维持原判。

最高院再审认为，案外人的民事权益需要同时满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的三个要件才能够排除强制执行。王某与明珠公司签订的《合同书》明确约定了当事人姓名、商品房基本状况、付款方式以及总房价等主要内容，有明珠公司盖章、法定代表人名章及经办人签字，该合同已包含商品房买卖合同的主要内容。虽然明珠公司与光信公司为不同的民事主体，但王某提交的明珠逸和园置业计划书上显示开发商为光信公司，投资商为明珠地产，且光信公司与明珠公司法定代表人相同。王某提交的商品房首期交纳购房款的收据上盖有明珠公司财务章，后四期收款收据上盖有光信公司财务章，且五份收据上显示的商品房坐落位置及房款金额与《合同书》基本一致。因此可以判定《合同书》实际由光信公司履行。故从利益平衡的角度考虑，尽管《合同书》上显示的相对人明珠公司并非被执行人，仍应当认定王某已经举证证明了其在人民法院查封之前签订了书面买卖合同。王某名下在运城市无其他用于居住的房屋。王某提交的证据可以证明其已交款项超过了总价款的百分之五十。因此，王某对案涉房屋主张的民事权益符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的情形，可以排除新翔公司对案涉房屋的强制执行。故最院判决撤销一审、二审判决，不得执行涉案房屋。

【裁判要点】

本案的核心问题为签订合同的主体与被执行人不一致的情况下，购房人是否可以排除对其房屋的执行。最高院通过再审改判，明确了此类案件的审理标准。本案中，虽然王某系与明珠公司签订《合同书》，但案涉房屋对外宣传材料中明确光信公司为开发商，且明珠公司认可光信公司收取了部分购房款，光信公司亦认可其将是交付案涉房屋的主体，但基于此仍不足以认定光信公司作为合同当事人的主体地位。对此，最高院提出从“利益平衡”角度考虑，结合以上情况推定光信公司为合同的实际履行人，并作为符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第（一）项规定的查封之前已签订合法有效的书面买卖合同的要件。再审判决实际是行使了自由裁量权，从宽认定企业与购房人签订合法有效的书面合同的范围，更有利于维护购房人合法权益。

（责编：韩之桐）