袁小东、邓常英申请执行人执行异议再审案

裁判法院：最高人民法院

案号：(2020)最高法民再233号

【案情简介】

2011年1月14日，袁小东与吴娟签订《预约合同》，约定吴娟将其按揭购买的案涉房屋出售给袁小东，袁小东向吴娟支付161100元购房款并按月支付银行按揭款。袁小东、邓常英夫妻自2010年5月起装修所购房屋，并占有使用至今。而后在袁小东与邓常英的离婚诉讼中，人民法院作出民事调解书，该调解书中确认案涉房屋归邓常英所有，但未办理过户登记手续。后案涉房屋因吴娟涉诉被查封，吴娟在该案中被判决承担连带清偿责任，债权人南充商业银行遂向法院起诉请求执行吴娟名下的案涉房屋。

一审法院认为，人民法院作出的民事调解书，明确了房屋所有权的归属。袁小东、邓常英就案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益，遂判决驳回南充商业银行的诉讼请求。

二审法院认为，袁小东、邓常英在购买案涉房屋时明知该房屋设有银行按揭贷款及设有权利负担，该房屋在法院查封前未能办理过户登记，一定程度上系其自身原因所致，并不满足执行异议复议规定第二十八条第四项的“非因买受人自身原因未办理过户登记”的要件，不能阻却南充商业银行的执行申请，遂判决撤销一审判决，继续执行案涉房屋。

袁小东和邓常英对二审判决不服，提出了再审申请。

【裁判结果】

撤销二审判决，维持一审判决。

【裁判要点】

1.袁小东、邓常英在人民法院查封案涉房屋之前已签订合法有效的书面买卖合同并合法占有案涉房屋，且此后均由袁小东、邓常英偿还银行贷款，对于吴娟对案涉房屋应有的份额而言，袁小东、邓常英已经支付了全部对价。

2.袁小东、邓常英在购买案涉房屋时知晓该房屋设有银行按揭贷款但未重新办理抵押，不具有违法性。其对案涉房屋的风险预期，应当限于如未按时、足额偿还按揭贷款而产生的抵押权人主张权利的风险，不应扩大至抵押贷款未还清前房屋仍登记在原权利人名下以及因原权利人的行为而产生的一切风险。且袁小东、邓常英曾在得知吴某负债后诉请办理权属变更登记，不应认定未办理过户登记系因袁小东、邓常英自身过错。

3.袁小东、邓常英已实际支付案涉房屋绝大部分房款，并一直占有使用，且该房屋是邓常英在成都市的唯一住房，相较于南充商业银行基于吴娟应当履行保证责任而享有的保证债权，优先保护邓常英对于案涉房屋享有的权利，符合法律保障生存权、居住权的精神。

【案例评析】

最高院于本案特定情形下的认定，显然不能放之四海皆准，因为如果脱离本案特定情形全面按此标准执行，可能导致物权公示原则受到影响。对此，最高院增加提出本案中的人文关怀性的改判依据，对综合考虑本案当事人已支付大部分价款并一直占有居住、案涉房屋为当事人唯一住房等实际情况进行了论述，体现了在法律适用上保护个人购房者的倾向性。

（责编：韩之桐）