昭元分享‖高志清、戴雨晴与张凤清、袁丽萍 房屋买卖合同纠纷案

裁判法院：江苏省南京市江宁区人民法院

案号：（2020）苏0115民初12943号

• 基本案情

被告张凤清、袁丽萍于2006年购得涉案房屋，涉案房屋所在单元楼还附有地下室，但地下室未根据单元楼内的单元户进行区分，与各单元户并不具有一一对应关系。2007年，涉案房屋所在单元全体业主共同委托小区物业服务单位对单元地下室进行了分隔，按照单元户总数12户共分隔出12小间，被告通过抽签方式取得了7号小地下室（以下简称“地下室”）的使用权，并为此支出了使用费676元。

2016年2月21日，被告张凤清、袁丽萍（甲方）与原告高志清、戴雨晴（乙方）以及案外人南京存房房地产经纪有限公司（丙方）签订《存量房交易合同》，约定被告将南京市江宁区东山街道宏远大道2199号山水方舟雅苑X幢A室房屋（以下简称“涉案房屋”）出售给原告，房款198万元，但签订合同时被告未告知原告地下室的情况，亦未在合同中对地下室的使用权作出任何约定。合同签订后，原、被告双方均履行了各自在合同中约定的义务，但被告一直未将地下室交付原告使用。

原告入住并知晓地下室的有关情况后，于2020年8月24日通知被告，要求被告于月底前腾空地下室，因被告未按通知要求腾空，原告于9月1日自行更换了地下室门锁，后经南京市江宁区东山街道人民调解委员会调解，原告将地下室钥匙交给了被告，且双方同意通过诉讼途径解决地下室的使用争议。在原告起诉时，被告仍有杂物存放于地下室。

• 裁判结果

法院判决：1.案涉地下室归原告高志清、戴雨晴使用；2.被告张凤清、袁丽萍于判决生效后十日内腾空地下室并交付于原告；3.被告于判决生效后十日内支付原告占有使用费（自2020年12月23日起至实际交付地下室之日止，按180元/月的标准计算）。

• 裁判理由：

1. 关于涉案地下室是否属于业主共用部分的问题。法律规定，建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用户，属于业主共有。本案中，该单元楼的地下室并不属于业主专用部分，而是建筑区划内的公用设施，属于业主共有部分。故涉案地下室属于单元楼地下室的一部分，虽然系分隔出来归被告单独使用，但性质仍属于业主共有。
2. 关于被告是否应将涉案地下室交付原告的问题。法律规定，业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有共有和共同管理的权利一并转让。本案中，被告已向原告转让涉案房屋，则被告对于涉案地下室的使用权应一并转让给原告，故被告应向原告交付涉案地下室。
3. 关于原告主张的占有使用费如何认定的问题。法律规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，被告拒绝交付涉案地下室已经构成违约，原告有权要求被告赔偿损失。因双方未对涉案地下室的交付约定交付期限，故原告可随时要求被告返还，但应给予被告一定的准备时间。现原告于2020年8月24日要求被告于月底前交付，已经给了被告一定的准备时间，但被告未及时履行交付义务，故被告应从2020年9月1日起支付占有使用费。综合考量地下室的性质、面积、用途等因素，酌定按180元/月计算。此外，因被告取得地下室的使用权时，支出了676元的使用费，该部分使用费予以抵销后，被告应支付的占有使用费从2020年12月23日起计算。

• 案件评析

《中华人民共和国民法典》第271条规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。本案中，因涉案房屋所在单元楼的各业主向开发商购买房屋时，地下室与各房屋并非配套关系，地下室并非单元楼的专有部分，各业主对地下室不享有所有权，故地下室属于共有部分。

同时，《中华人民共和国民法典》第273条第二款规定，业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。因此，即使本案中原、被告在签订房屋交易合同时未对地下室作出约定，被告对地下室享有的共有和共同管理的权利仍应按照上述法律规定转让给原告。

（责编：徐兆龙）