上海杨浦区红枫养老院与上海新同联世家房地产经纪有限公司中介合同纠纷案

审理法院：上海市第二中级人民法院

案    号：(2021)沪02民终69号

【基本案情】

2019年7月13日，新同联世家公司(乙方)与红枫养老院(甲方)签订《居间服务协议》，约定：甲方委托乙方寻找本市物业用作养老机构，面积约1000-3000平，委托期限为2019年7月13日至10月12日，以签订的相关租赁合同月租金85％作为乙方佣金，甲方应在签订相关租赁合同后七个工作日内支付，延迟支付应按未付金额的8‰／日支付逾期付款违约金。该协议补充条款确认“乙方已向甲方居间介绍位于上海市杨浦区临青路XXX-XXX号商铺(以甲方实际和房东产证所体现的签约的地址为准)”。新同联世家公司、红枫养老院工作人员就租赁事宜微信沟通中，新同联世家公司告知二楼面积为1647平方米，但产证上不能体现，并提供了产权证(沪(2018)杨字不动产权第011315号)及不动产登记簿信息，显示锦州湾路169弄1、2、3、5、8、11、12号，锦州湾路177、179、181、183、185、187号，临青路369、373、375、377、379、381、383、385号房屋权利人为第三人。2019年8月8日，红枫养老院与案外人笙基公司签订《房屋租赁合同》，由红枫养老院承租上海市杨浦区临青路373-377、锦州湾路XXX-XXX号二楼、187号房屋，面积1856平方米，月租金215，000元。合同签订后，红枫养老院已在该地开设养老院。

【裁判结果】

上海市黄浦区人民法院一审判决上海杨浦区红枫养老院应于判决生效之日起十日内向上海新同联世家房地产经纪有限公司支付居间费与逾期付款违约金。上海市第二中级人民法院裁定判决驳回上诉，维持原判。

【裁判理由】

居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。本案中新同联世家公司与红枫养老院签订的《居间服务协议》补充条款、微信记录、红枫养老院已签订的相关租赁合同等证明新同联世家公司已完成了居间服务。红枫养老院虽抗辩是自行联系争取才得以租下相关物业，但并无证据证明。至于地址问题，补充条款已明确以产证为准，从沟通中的面积与租赁合同上的面积来看也能基本对应，故对红枫养老院的抗辩意见不予采信。且红枫养老院称系自行联系争取才得以租下相关物业，但提供的证据不确实充分，本院亦不予采信。应当指出的是，红枫养老院的跳单行为有违诚实信用原则，根据《民法典》第九百六十五条规定理应承担相应的违约责任。

【裁判要点】

“跳单”是委托人在接受中介人的服务后，利用中介人提供的交易机会或者媒介服务，绕开中介人直接订立合同的行为。在《民法典》之前，对于“跳单”行为，法院主要根据《合同法》 及双方合同约定并结合诚实信用原则对“跳单”行为进行认定，并判决违约方承担责任。《民法典》颁布后，对于“跳单”行为有了明确的规定，首次将“跳单”行为上升到了法律层面，不仅保障了中介人权益，而且对于违背契约精神的行为进行了严格规制。判断是否构成“跳单”，首先要看中介合同是否已生效，并且要看中介人是否已按照合同约定提供了交易机会或者媒介服务。第二，按照中介合同约定，中介人向委托人提供服务之后，委托人是否利用了中介人提供的这一服务而订立合同，则是判断是否构成“跳单”违约的关键。第三，委托人是否绕开中介人直接订立合同。该订立合同行为实务中有三种表现形式：一是委托人利用中介人提供的信息机会或者媒介服务，直接与合同相对方订立合同；二是委托人利用中介人提供的信息机会或者媒介服务，通过其他中介人与合同相对方订立合同。比如，委托方通过某一中介公司提供的信息和媒介服务，合同已基本达成，委托人发现其他中介公司的报酬更低，继而通过其他中介公司与合同相对方订立合同，则构成“跳单”违约；三是委托人将中介人提供的信息透露给亲朋好友，以亲朋好友的名义与合同相对方订立合同，以达到绕开中介人的目的。

（责编：宋战镖）